Chicos y bien ubicados, el tipo de departamentos que se construye en la Ciudad

El 23% de los edificios que se construyen están en Palermo, seguido de Caballito. La mayoría de dos ambientes, sin lugar para niños. El 61% de los permisos de obra fueron para construcciones «suntuosas» . En los barrios del sur, los permisos de construcción a veces no alcanzan el 1%.

Elena Peralta. Especial para Diario Z

Un dos ambientes a metros de la avenida Santa Fe es, en promedio, el anhelo de muchos porteños de clase media que buscan casa propia. O, al menos, el que pueden cumplir. Más del 23% de los permisos para construir obras nuevas que se presentaron durante el año pasado se concentraron en el barrio de Palermo.

El dato se desprende de un informe realizado por la consultora especializada en Real Estate Mercado Inmobiliario. El trabajo, realizado en base al registro de permisos solicitados ante el gobierno porteño entre enero y septiembre, traza un mapa de lo que se está construyendo hoy en la ciudad.

Con 237.049 m2 de permisos solicitados Palermo se corta solo. Caballito ocupa un segundo puesto, bastante más lejos. Las inmediaciones del Parque Rivadavia concentraron 67.023 m2 pedidos, un 6,59% de la obra nueva porteña. Le sigue Almagro con 61.906 m2 (6,09%). Un poco más lejos aguardan Villa Urquiza y Belgrano, con el 6,09 y el 5,25% de las obras a estrenar que se levantan en Buenos Aires.

Villa Crespo, que parecía haberse contagiado del boom inmobiliario de 2017 por su cercanía con Palermo, quedó relegada al 6° puesto del ránking con el 4,88% de la obra nueva sustentado en 44.555 m2 solicitados.

El Sur de la ciudad no aparece hasta el puesto 15, donde La Boca sostiene un 1,96% de los permisos, influenciada por algunas obras públicas y la mudanza de oficinas gubernamentales, que revitalizaron la avenida Patricios, entre otros sectores del barrio.

Parque Patricios, otro de los barrios que concentraron proyectos inmobiliarios en los últimos años animados por el desembarco de la Jefatura de Gobierno, la extensión del subte y el Distrito Tecnológico porteño cayó al puesto 32 con sólo el 0,73% de los permisos.

No es el único que tiene – 1%. En Villa Pueyrredón, Floresta, San Telmo, Chacarita, Constitución, San Nicolás, Parque Chacabuco, Parque Chas, Monte Castro, Retiro, Vélez, Parque Avellaneda, Villa Lugano, Villa Mitre, Villa Riachuelo, Agronomía, Versalles y Villa Real los trámites para iniciar obras no lograron llegar ni al 1% de lo que se construye en Buenos Aires.

Un caso que sorprende por lo contradictorio es el de Puerto Madero y Villa Soldati. Los dos barrios son los únicos en los que nadie solicitó permisos de obra durante los primeros 9 meses de 2018. El ejemplo retrata la desigualdad porteña. En una punta Soldati, donde el precio por m2 es uno de los más bajos de la ciudad (US$ 1.200) tiene terrenos libres para construir, pero los desarrollistas privados pasan de largo por no considerarlo rentable. En la otra, Puerto Madero, a US$ 5.700/m2 promedio no queda casi lugar para construir.

Puerto Madero

El panorama del barrio más caro de la ciudad cambiará este año. En octubre salió a la venta el último terreno libre de Puerto Madero. La parcela, al lado del predio de deportes del Colegio Nacional Buenos Aires, fue comprada por la desarrolladora NorthBaires en US$ 57.180.645

La compañía ya le dio destino: cerró un acuerdo con la Cadena The Ritz Carlton para desarrollar allí un hotel de cinco estrellas. El proyecto ocupará un espectacular cuadrado de concreto y vidrio diseñado por el estudio de arquitectura porteño Bodas-Miani-Anger. Sus 39 pisos contendrán suites, viviendas, restaurantes y comercios de absoluto lujo.

El remate de Puerto Madero es un buen ejemplo de la situación inmobiliaria de la ciudad. El lote salió a subasta tres veces en 12 meses y en las tres oportunidades quedó desierta. Finalmente, se dividió en tres parcelas. NorthBaires se quedó con la más rentable.

De acuerdo con la rezonificación que votó la Legislatura, en esa parte del terreno se pueden construir dos torres de hasta 140 metros de altura. En las otras dos parcelas solo se permiten 30 metros, un edificio de menos de 10 pisos, una opción poco atractiva para los desarrollistas de la zona.

Envase chico

El cómo está conectado con el dónde se construye. De acuerdo a los últimos datos publicados por la Dirección de Estadísticas y Censos porteña, el 61% de los permisos de obra fueron para construcciones suntuosas y el 14% para “confortables”.

El buen diseño de los edificios no implica necesariamente una cantidad desmedida de m2. La mayoría de lo que se construyó el año pasado son edificios a escala media (un promedio de 10 pisos) y con mayoría de unidades de 2, 1 y 3 ambientes, en ese orden.

En una economía sin margen para el error, se construye lo que se puede vender. Las complicaciones de la demanda real para el acceso a la vivienda acota el mercado a inversores que siempre prefieren el commodity del mono ó 2 ambientes en ubicaciones consolidadas. Este inversor, por cuestiones de coyuntura de mercado desde 2011, viene stockeando m2 de renta”, dice Gabriel Torraca, director de la desarrolladora Grid y titular del estudio de arquitectura Gatarqs.

Darío López, uno de los titulares del estudio Arquitectonika, asegura que 2018 fue muy irregular. “Empezó con grandes expectativas y proyectos nuevos a desarrollar, pero con el aumento de la cotización dólar y la alta tasa de inflación, los proyectos se fueron postergando a la espera que se aclare el panorama”. afirma. La mejor respuesta fue ir a lo seguro. “Nuestra estrategia fue generar proyectos medianos de 1.500 m2, de unidades de poca superficie, pero muy bien equipadas y diseñadas y ubicadas en el corredor Norte”, explica.

PH Ciudad es un ejemplo de ese tipo de proyectos. Es un edificio de 11 pisos y 32 unidades, en pleno Belgrano a una cuadra de la cabecera del subte D y del Metrobus de Cabildo. Sus departamentos son de 2 ambientes, monoambientes y estudios. López explica que el proyecto apunta a una demanda creciente, dueños interesados por detalles de diseño y confort, que no necesariamente se traducen en mucha superficie. “Son unidades flexibles y adaptables, aptos profesional, de imagen contemporánea para vivir y trabajar. Es un diseño con conciencia ecológica, muros con optima aislación térmica y acústica, recuperación de agua de lluvia y riego automático, agua caliente por colector solar, espacio para bicicletas”, agrega.

Ignacio Trabucchi, director comercial de ATV Arquitectos, conoce bien el barrio con más permisos. Este año comienza 4 obras y lanza 4 proyectos. Los 8 están en Palermo. El estudio está detrás de los edificios LIV. Los 4 que comienzan este año son las torres Guatemala, Thames, Humboldt y Costa Rica. “Comparten el mismo paradigma de diseño integral y están especialmente diseñados para quienes buscan vivir en espacios amplios, luminosos y confortables, que se adapten a las distintas necesidades de la vida moderna, con diseño integral y calidad y servicio certificados en normas ISO”, aclara Trabucchi.

Clase media: adiós al UVA y a la vivienda propia

¿Quiénes compran hoy en Buenos Aires? Los que pudieron sacar un crédito, los que cambian de vivienda y un porcentaje de inversores que adquiere inmuebles rentables o a los que les puede sacar una diferencia comprando en pozo y vendiendo al final de obra. La inflación está alejando a la clase media de la vivienda propia.

De acuerdo con las estadísticas del Colegio de Escribanos de Buenos Aires, en los primeros 11 meses de 2018 se firmaron 50.946 escrituras, un 8,4% menos que en 2017. La caída es más brusca en el segmento de hipotecas, paso obligatorio de los créditos bancarios. Entre enero y noviembre se firmaron 12.718, un 10% menos que en 2017, año en el que se firmaron 14.125. Comparando septiembre 2018 contra el mismo mes de 2017, la caída en las escrituras fue del 40% y de las hipotecas, un 78%. El pronóstico para 2019 no es bueno, buena parte de los números de 2018 corresponde a operaciones pactadas en 2017 y los verdaderos efectos de la caída de los préstamos UVA se van a ver este año.

La estadística del Colegio de Escribanos incluye también las compraventas de inmuebles usados pero es una buena fotografía de los que están pudiendo comprar en la ciudad. Luego del boom de los UVA en 2017, cuando las escrituras crecieron un 41% y se registró el mejor agosto en venta de inmuebles de la última década, la inflación puso el freno.

“Hoy los créditos hipotecarios atados a UVA no existen. La inflación hace que la gente no pueda calificar por la relación costo-ingreso”, declaró, apenas arrancó el año, Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la ciudad. “Lamentablemente en este contexto, con la inflación que comenzó a subir a partir del segundo trimestre y que no cesa, vemos difícil que se puedan dar nuevos créditos y aquellas personas que han adquirido uno se verán perjudicados en el mediano plazo”, coincide Alejandro Mazzei, presidente de Mazzei Propiedades.

El Centro de Economía Política Argentina (CEPA) realizó un cálculo tomando como ejemplo un crédito UVA de US$ 80.000 otorgado en abril de 2016 a 30 años. En 2018 la cuota pasó de $ 8.613 en abril a $9.543, en agosto. Los $930 adicionales representan un representa 10,8% de aumento. Y la disparada es aún mayor comparando con la cuota inicial de abril de 2016, de $5.353. Así, el tomador del préstamo terminó pagando un 78,41% más en solo 2 años.

La construcción es una actividad que marcha en ciclos distintos a los de la intrépida economía argentina. El plazo de obra de un proyecto a mediana escala, por ejemplo, una torre de departamentos de 10 pisos, no baja de 2 años. Una eternidad, si se piensa que entre 2017 y 2018 pasamos de la recuperación del sistema hipotecario a la euforia de los UVA y de vuelta a los créditos imposibles de calificar para un trabajador de ingresos medios. Todo en un solo paso.

Hoy los desarrollistas se enfrentan a una paradoja: el costo de la construcción bajó un 28% en dólares en el último año, pero también bajó la demanda. Iniciar un proyecto hoy puede ser una oportunidad, pero hay que afinar el objetivo y elegir bien el target. En ese contexto, un proyecto mediano bien ubicado parece ser la opción más segura.

Eco-familias sin chicos

Más allá de la coyuntura, las obras que se construyen en Buenos Aires implican un nuevo modelo de dueño. Logren arrimar los ingresos para comprar la llave de un departamento o lo alquilen, están más lejos del histórico 3 ambientes con habitación para los chicos de la clase media. Y no es aspiracional, sino funcional. Las familias se achicaron y hay decenas de formatos posibles.

La maternidad y la paternidad llegan más tarde y hay un creciente público de profesionales de treinta y pico largos que busca espacios bien diseñados sin cuartos extra. Básicamente, porque no los necesitan. Los costos no dan para mantener estudio y vivienda y son muchos los que juntan oficina y casa en una misma unidad.

Los amenities cambiaron. Y, lejos de los SUM gigantes y las piscinas espectaculares de hace una década, hoy un lugar para guardar bicicletas y una terraza con parrilla vende más que un gimnasio o un laundry.

Los tips ecológicos son otro gancho para un público que se conecta con la naturaleza de una manera diferente a la generación de sus padres. Signo de una ciudad que cambia en muchos más sentidos que el económico.