Propietarios e inquilinos disconformes: el colapso de la vivienda en Buenos Aires

Por Franco Spinetta. Especial para Diario Z

Según los datos relevados por el sector inmobiliario, el 2019 fue el peor año del que se tenga registro. El derrumbe de la compra-venta de inmuebles atravesó a todos los barrios por igual y tocó el mínimo histórico (33 mil operaciones) desde que comenzaron a contabilizar las escrituras, en la década del 80.

Así y todo, en el sitio web especializado Reporte Inmobiliario creen que más allá de la comparación disponible, el año pasado fue el piso más bajo de la historia. El derrumbe arrastró también a los alquileres que según las mismas mediciones, por segundo año consecutivo, aumentaron menos que la inflación y, como efecto no deseado para el mercado inmobiliario, trajo aparejado un leve alivio al bolsillo de los inquilinos, que aun así en los últimos doce meses destinaron el 42% de sus ingresos para pagar el alquiler.

Aunque los alquileres aumentaron menos que la inflación, se llevan el 42% de los ingresos de los porteños que alquilan.

Así de complejo pinta el panorama para un sector que aporta dinamismo a la economía de la Ciudad, a través de la construcción, pero también tensiones sociales urgentes relacionadas con el acceso cada vez más restringido a la vivienda, un fenómeno de inquilinización que se fue pronunciando con el correr de los años y hoy a afecta a uno de cada tres porteños.

A pesar de los magros resultados del mercado inmobiliario en 2019, los precios no cedieron y los valores en dólares se mantuvieron incólumes, con una caída de apenas entre el 5 y 10%. La tozudez del mercado se vio reflejada en el valor de las propiedades relevado por Mercado Libre, que ubicó a la Ciudad de Buenos Aires en 2.792 dólares el m2, un 50% más caro que, por ejemplo, Mar del Plata o Rosario. Mientras tanto, un estudio realizado por ZonaProp indica que los alquileres aumentaron un 32,8%, mientras que la suba de precios generales estuvo por encima del 50%.

Seis de cada diez inquilinos está por debajo de la línea de la pobreza.

En este marco de situación, el Congreso nacional avanzó con una ley que ofrece una nueva regulación de los contratos de alquiler, lo que tensó aún más las expectativas del mercado. En diciembre de 2019, la Cámara de Diputados aprobó un proyecto que contempla la extensión del contrato a tres años, una actualización anual de ese acuerdo basado en un promedio del aumento de salarios e inflación, y un nuevo sistema de garantías. Todo indica que el Senado refrendará la iniciativa sin modificaciones durante las sesiones extraordinarias previstas para mediados de enero. Del lado de la oferta, es decir el mercado inmobiliario, las posturas son dos: algunos creen que la nueva ley provocará una salida masiva de departamentos del sistema de alquiler y otros creen que, en el marco de la emergencia económica, dará un pizca de estabilidad con aumentos que empatarían a la inflación.

Algunos creen que si se aprueba la nueva ley de alquileres, que lleva los contratos a tres años, provocará una salida masiva de departamentos del sistema de alquiler.

Gervasio Muñoz, presidente de Inquilinos Agrupados, no cree que haya sido el “peor año de la historia del mercado inmobiliario”, y arriesga que el sector está planchando las expectativas para beneficiar a la especulación. “Sí sucedió que la gente no compra ni vende justamente por las políticas que se aplicaron en el anterior gobierno y que el mercado inmobiliario apoyó; la vivienda está dolarizada, y en un proceso de devaluaciones como las que hubo es lógico que se frene”. Para Muñoz, como el mercado no está dispuesto a desdolarizar las viviendas, todo continuará como hasta ahora: “Es un sistema para unos pocos que especulan y completamente privatizado”.

Desde Reporte Inmobiliario, Germán Gómez Picasso asegura que en este contexto, el precio de las propiedades debería tender a la baja, lo que podría provocar un pequeño rebote en la compra-venta, aunque no lo suficientemente fuerte como para hablar de una reactivación. Gómez Picasso advierte que las expectativas no son muy alentadoras: “Vemos un año muy parecido al 2019, por lo menos en el primer semestre. Va a ser un año difícil para el sector y va a depender de que surjan algunas líneas hipotecarias. El congelamiento de las cuotas UVA es perjudicial para el sector, ya que ningún banco va a otorgar créditos para perder plata”.

Con la compra-venta frenada (valores imposibles, nulo acceso al crédito) la presión se trasladará inevitablemente a los alquileres. El 2019 cerró con un precio promedio, para un departamento dos ambientes, ubicado en los $17.792 mensuales. Según Inquilinos Agrupados, el 60% de los inquilinos de la Ciudad están por debajo de la línea de la pobreza.

Allí se está empezando a dar una lucha de magnitudes. Para Gómez Picasso “hace rato que los alquileres están por debajo de la inflación ya que los propietarios no pueden aumentar en base a inflación, tampoco al capital invertido, no hay posibilidad de parte de la demanda para convalidar esos valores. El costo de vida, salarios, todo influye”.

El 89,1% no recibe una factura al momento de pagar el alquiler y el 23.6% aseguró que – a pesar de estar prohibido- la inmobiliaria les cobró comisión para firmar o renovar un contrato.

Muñoz, en cambio, asegura que los informes del sector privado son “poco serios” ya que toman como base los precios publicados y no los que finalmente se firman en el contrato. Inquilinos Agrupados realizó una encuesta durante 2019 que incluyó a más de 5 mil personas, en la que detectó que el 89.1% no recibe una factura al momento de pagar el alquiler y el 23.6% aseguró que – a pesar de estar prohibido- la inmobiliaria les cobró comisión para firmar o renovar un contrato. Para Muñoz es “clave” la sanción y promulgación de la ley de alquileres, que según su mirada, dará mayor previsibilidad y control para abordar esta problemática.

Desde el mercado, Gómez Picasso entiende, en cambio, que la ley va a ser “perjudicial porque va a sacar oferta del mercado, va a haber menor cantidad de opciones para alquilar y puede llegar a subir el precio”. “La ley tiene dos puntos cuestionables: los contratos por tres años, que deja ese capital inmovilizado, y el aumento anual en base a una combinación de inflación y salarios. Hoy, cada dos años, está la posibilidad de actualizar el precio a valores de mercado. Los propietarios quieren que todo quede como ahora”. Consultado sobre la situación actual, con precios que suben por debajo de la inflación y la posibilidad que daría la nueva ley de subsanar ese problema empatando los índices de aumento, Gómez Picasso se mostró escéptico con las mediciones del Indec: “¿El índice que se va a publicar va a ser real? ¿Cómo va a ser ese índice?”.

Con expectativas cruzadas, el 2020 se proyecta como un año en el que difícilmente se podrá revertir el déficit habitacional en la Ciudad de Buenos Aires.