Alquileres: amenazan con reducir la oferta en represalia por la Ley de Alquileres

El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires está nuevamente en disputa. Luego de que la AFIP reglamentó la obligatoriedad de registrar los contratos, desde distintos sectores que se oponen a la regulación de los alquileres pusieron el grito en el cielo: piden la derogación de la ley nacional sancionada hace apenas nueve meses y amenazan con una retracción de la oferta sin precedentes, que podría redundar en un incremento de los precios. En la Ciudad más inquilinizada del país, esta pelea puede traer consecuencias concretas sobre ingresos y perspectivas a futuro: un golpe directo a la vida cotidiana.

Por tradición y normativa, se estipulaba que las personas destinaban el 25% de su salario al pago del alquiler. Hoy, esa relación, está en el 50%. El más alto en un siglo.

Fernando muñoz, defensoria del inquilino

Para entender el alcance y dimensión del problema, en la Ciudad de Buenos Aires el 35,2% de los habitantes vive en viviendas alquiladas. Ese porcentaje, aclara Fernando Muñoz, titular de la Defensoría del Inquilino, se eleva al 40% si se tiene en cuenta el lado B del mundo alquiler: los hoteles y pensiones (donde hay personas que viven durante años) y los arrendamientos informales de piezas en villas y asentamientos.

“El alquiler es hoy el principal problema porque la incidencia del pago del alquiler sobre el ingreso de las personas es el más alto de los últimos 100 años”, explica Muñoz. Antes, por tradición y normativa, se estipulaba que las personas destinaban el 25% de su salario al pago del alquiler. Hoy, esa relación, está en el 50%. “La gran mayoría queda debajo de la línea de la pobreza tras pagar el alquiler. Hoy en la Ciudad tenemos geografías modernas, calles iluminadas y veredas arregladas, pero hacia adentro de las torres, situaciones de pobreza”, describe.

En el 2020, con la llegada de la pandemia, el gobierno nacional sancionó por decreto dos reglamentaciones que trajeron cierto alivio a los inquilinos: el congelamiento de los alquileres y la suspensión de los desalojos. El decreto dejará de tener efecto el 31 de marzo.

A la vez una resolución de la AFIP ordenó registrar los alquileres, lo que permitiría a los inquilinos deducir del Impuesto a las Ganancias lo correspondiente a lo que abonan por el alquiler. La reacción del mercado inmobiliario, donde rechazan de plano esta nueva medida, no se hizo esperar. Exigieron la derogación de la ley y aseguraron que, tras la sanción de la misma, se registraron mayores incrementos en detrimento de los inquilinos debido a una fuerte retracción de la oferta.

Hay cada vez menos oferta porque ya no es negocio: la renta bruta es muy baja, y si hacemos un análisis financiero la renta es negativa.

Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario

Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, asegura a Diario Z que el “mercado está complicado a futuro”. “Hay cada vez menos oferta porque ya no es negocio: la renta bruta es muy baja, y si hacemos un análisis financiero la renta es negativa. Además, se asumen muchos riesgos: un contrato a tres años, un índice de actualización anual fijado por el Estado y que no se sabe cuál va a ser”, añade. Gómez Picasso confirma el pedido del sector: “A esta altura, la única solución para revivir el mercado de alquileres y frenar la suba de precios es una derogación de la ley de alquileres o una modificación. Si no, a corto o mediano plazo, vamos a tener complicaciones fuertes en el sector”.

¿Cuál es la pelea de fondo que atraviesa al sector? La disputa en el mercado inmobiliario creció de la mano del fenómeno de inquilinización de la Ciudad. En el año 2003, los inquilinos eran el 23,9% de los habitantes y los propietarios el 64,4%. Hoy, los propietarios de sus viviendas bajaron al 53,6%, lo cual significa que cada vez hay menos propietarios de más inmuebles. Rápido de reflejos, el macrismo sancionó en 2007 una ley que creaba el Colegio de Corredores Inmobiliarios y que le daba el poder de controlar al sector, es decir, se autoregulaban. Esa misma normativa estipulaba el cobro de un mes correspondiente a la comisión de las inmobiliarias. Con el tiempo se multiplicaron las denuncias por abusos -como el cobro de dos meses en vez de uno- que no eran investigados por el propio colegio. En 2017, luego de una extensa movilización de inquilinos, se votó otra ley que obliga a los propietarios a pagar esa comisión e incorpora al Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC) como órgano de contralor. Un año antes, el Congreso de la Nación votó otra ley con la que se habilitaba la presentación de las facturas por pago de alquiler para deducir del impuesto a las ganancias. La Ciudad es el distrito con más porcentaje de personas alcanzadas por ese impuesto. “Sin embargo, el 90% de los contratos de alquiler se hacen sin factura. En la Ciudad hay 400 mil contratos de alquiler, 25% de ellos podrían haber deducido ganancias. Mientras, los propietarios sub-facturaron y pagaron menos impuestos. Los trabajadores, en tanto, pagaron de más”, asegura Muñoz.

En el año 2003, los inquilinos eran el 23,9% de los habitantes de la Ciudad y los propietarios el 64,4%. Hoy, los propietarios bajaron al 53,6%.

fernando muñoz

El año pasado, tras una larga discusión en el Congreso, la nueva ley de alquileres fue sancionada. Entre sus principales cambios, además del registro de los alquileres en la AFIP, obliga a celebrar contratos por tres años e introduce una fórmula para calcular un incremento por año, publicado por el Banco Central. “Desde la sanción de la ley, hace nueve meses, el aumento registrado oficial con esta fórmula es del 20%. Antes de la ley, venían aumentando entre un 15 y un 17% cada seis meses. Los aumentos que se dieron por fuera de ese monto, es porque no son contratos oficiales y no están registrados. Y no se cumple la ley por que no hay Estado. La Ciudad no se mete en el mercado de alquileres”, denuncia Muñoz. Según los registros del mercado, entre febrero del 2020 y febrero del 2021, a pesar de la ley y el decreto de congelamiento, los alquileres subieron casi un 40%.

Para Gómez Picasso, la nueva ley generó una fuerte retirada de oferta, que se tradujo en una suba de precios más alta que la que se venía dando. “Además, ahora se sumó el registro de alquileres en la AFIP, que es un gasto más para el propietario o administrador de los alquileres. Todas estas nuevas reglamentaciones, burocracia, requisitos, lo que está haciendo es llevar a los propietarios a la informalidad. Lo que van a hacer es prestar los departamentos a un pariente o un amigo. Ni que hablar cuando vuelva el mercado turístico, va a volver a ser muchísimo más atractivo que lo que era antes. Ahora no pasa por la pandemia”, advierte.

Muñoz, en cambio, asegura que la “retracción de la oferta sucedió siempre que se votó una ley protectora de los inquilinos”. “El Estado no se mete con la vivienda vacía (por ejemplo, cobrando un impuesto a la renta ociosa), no se puede ni hablar del tema. La cultura especulativa existió siempre: en la Ciudad esto se fomenta y no existe ningún control”, indica. Para ejemplificar, dice que el gobierno piensa a Buenos Aires como destino turístico, y que por eso promueve el alquiler temporal, a corto plazo y dolarizado. “No es algo sólo local, pasa en otras grandes ciudades del mundo. Acá se ve con claridad en San Telmo, Barracas y Palermo, donde la referencia turística -más allá de la pandemia- indexa los precios de los alquileres”.

Para el defensor de los inquilinos, “el PRO y las inmobiliarias impulsan una rebelión fiscal, porque acá no sólo se observa la ganancia de los propietarios sino también de las inmobiliarias que administran alquileres”. “Hay que aclarar que el pequeño propietario, por ejemplo de uno o dos departamentos, no se ve afectado por esta situación: con un monotributo simple, para nada oneroso, puede presentar una factura que le sirve al trabajador para deducir ganancias. Acá el grito en el cielo lo ponen los grandes del mercado”.