Para rescatar el microcentro proponen reconvertir edificios de oficinas en departamentos baratos

Por Demián Verduga. Diario Z

Por momentos, en ciertos horarios, recorrer el microcentro porteño puede parecerse a estar dentro de una película de ciencia ficción. Esas historias en las que de pronto una ciudad queda vacía, por algún fenómeno natural, algo excepcional que lo cambia todo para siempre.

La pandemia de Covid-19 produjo -y aceleró- varios procesos que confluyen en una drástica reducción de las personas que cotidianamente circulan por calles emblemáticas de Buenos Aires como Florida, Lavalle, Suipacha. Esta reducción de la circulación tiene un efecto colateral para la vida del microcentro. Los comercios, cafés, restaurantes de la zona, en buena medida vivían del consumo de las personas que iban a trabajar en esas manzanas de la Ciudad y ahora realizan teletrabajo. ¿Cómo puede torcerse el rumbo?

El debate va de los agentes inmobiliarios y los urbanistas a la Legislatura. El diputado porteño del Frente de Todos Manuel Socías presentó un proyecto de ley para incentivar la transformación del microcentro en un barrio residencial. “Hay una crisis muy fuerte que venía dándose y la pandemia la aceleró -le dijo Socías a Diario Z. La caída de la circulación fue muy grande. Hay zonas del microcentro donde la vacancia de oficinas llega al 40 por ciento”.

“Hay que aprovechar la oportunidad de que se alinearon los intereses de los propietarios de oficinas y de las familias que necesitan alquilar.”

Manuel Socías, legislador porteño del Frente de Todos.

El legislador sostuvo que el vaciamiento de las áreas céntricas de oficinas, acelerado por el Covid, es un debate en varias ciudades del mundo. “Es un tema global que se da desde Londres hasta ciudades de Australia. En este caso hay que aprovechar la oportunidad de que se alinean los intereses de los propietarios de oficinas y de las familias que necesitan alquilar”, explica.

Yendo el proyecto, el núcleo central propone una serie de estímulos económicos, créditos subsidiados, reducciones de impuestos, para estimular reformas edilicias y que los comercios que están no se vayan y que otros vuelvan a abrir. “Proponemos tasas de crédito subsidiadas para que los propietarios puedan hacer las readecuaciones necesarias -dijo el legislador-. Esas viviendas irían a un mercado de alquileres regulado, que entre sus normas tiene que no se pueden alquilar a un valor mayor del 70% de los precios de referencia”.

“Esto puede provocar un éxodo de familias de la zona de Balvanera y Almagro hacia el microcentro y ayudar a bajar el precio de los alquileres -agregó Socías-. Es un proyecto orientado a los sectores medios que alquilan. También proponemos crear un fideicomiso que funcione como garantía del pago y darles seguridad a los propietarios. Lo estamos hablando con el Gobierno de la Ciudad y ellos coinciden en que hay que hacer algo.”  

Según el diputado, en un cálculo modesto podrían habilitarse 3.000 viviendas para alquiler.

“En el mundo se está dando una situación parecida a la que ocurre en Buenos Aíres. El único producto inmobiliario que subió de precio en Estados Unidos en los últimos tiempos fueron las casas en las afueras de las ciudades”.

German Gómez Piccaso, arquitecto, fundador de la publicación Reporte Inmobiliario.

German Gómez Piccaso es arquitecto y uno de los creadores de la publicación Reporte Inmobiliario, que informa sobre las novedades, tendencias y oportunidades del mercado. Piccaso coincidió en que “la pandemia precipitó los tiempos. Esto es algo que se venía dando y que quizás hubiera demorado unos 10 años más. Muchas empresas comprobaron en la práctica que podían implementar el teletrabajo con sus empleados y es un proceso que difícilmente vuelva atrás”. El empresario fue menos optimista respecto de la posibilidad de reconversión. “No sé hasta qué punto es viable -le dijo a Diario Z-. A veces es más costoso refuncionalizar  un edificio que construir uno nuevo.”

“El tema comercial es muy sensible -agregó Piccaso-. Hace años que había un descenso de la demanda de los locales comerciales en esa zona. Cambiaron los nodos del turismo. Eso también será difícil porque no es fácil darles otros usos.” Picasso consideró que la despoblación de los microcentros es un tema global y no porteño. “En el mundo se está dando una situación parecida a la que ocurre en Buenos Aíres. El único producto inmobiliario que subió de precio en Estados Unidos en los últimos tiempos fueron las casas, con parque, en barrios a las afueras de las ciudades”.

“Es difícil evitar la transición que se produce entre la pérdida de valor de una zona, primero, para que luego se vuelva atractivo para otros y comience a recuperarse. No es fácil esquivar ese tránsito.”

Max Zolkwer, arquitecto, profesor universitario y miembro del grupo de arquitectura urbana Supersudaca.

Max Zolkwer es arquitecto, profesor universitario y miembro del grupo de arquitectura urbana Supersudaca, que ha ganado premios internacionales. “Una parte del teletrabajo va a seguir-le dijo a Diario Z. Pero me parece que también ha quedado claro en este tiempo que hay muchas cosas que no se pueden reemplazar con la virtualidad, así que creo que muchos lugares volverán a tener un uso”.

Sobre lo que puede ocurrir con el resto de los espacios, el arquitecto sostuvo que “en el mundo, cuando una zona pierde valor, ocurrió en su momento en Barcelona, bajan los precios. Y luego eso lo vuelve atractivo para otros usos, desde viviendas hasta talleres de arte”. “Lo difícil -agregó-, es evitar la transición que se produce entre la pérdida de valor, primero, para que se vuelva atractivo para otros y comience a recuperarse. No es fácil esquivar ese tránsito”.

Zolkwer sostuvo que hay barrios de Buenos Aires que ya han tenido ese tipo de proceso. “Es comparable a lo que pasó con San Telmo. Cuando se aprobaron leyes menos restrictivas para remodelar las casas, estaba limitado porque está declarado barrio histórico, comenzó a reactivarse y empezaron a surgir otros tipos de uso. Es bueno preservar la historia arquitectónica, pero si las limitaciones son excesivas terminan por provocar que nadie quiera utilizar las construcciones”, remató.

El microcentro porteño probablemente no vuelva a ser lo que era antes de la pandemia, aunque el proceso ya se estuviese dando. Algo nuevo surgirá.