Manzanas exclusivas, barrios náuticos y hasta “parcelar” el río: la Ley de Catastro propuesta diseña una ciudad de millonarios

Por Franco Spinetta. Especial Diario Z

Por Franco Spinetta. Especial para Diario Z

En la superficie, las normativas cobran su real dimensión. Lo que se teje en los articulados, los códigos, leyes, entre discusiones parlamentarias, colegiadas y también en pasillos susurrantes y despachos claroscuros, le termina dando forma y contenido a la Ciudad.

El Ejecutivo porteño presentó recientemente una iniciativa parlamentaria para modificar la Ley de Catastro, es decir, la normativa que forma parte de un conjunto interrelacionado de textos (como el Código Urbanístico, el Plan Urbano-Ambiental) que definen la morfología de los barrios y recovecos de Buenos Aires.

El proyecto, que este martes tendría dictamen en la Comisión de Planeamiento, autorizaría la construcción de barrios privados, algo expresamente prohibido por las leyes locales.

La oposición advirtió rápidamente que en el articulado impulsado por el oficialismo se abría la posibilidad de que en la Ciudad se autorizara la creación de barrios privados, una modalidad expresamente prohibida por las leyes locales.

El revuelo fue mayúsculo entre los ámbitos profesionales. Desde el Ejecutivo dejaron trascender rápidamente que se había tratado de un error involuntario. En realidad, se trata de una adaptación del Código Civil y Comercial de la Nación, en donde se habla de “conjuntos inmobiliarios”, una figura que le da nombre a los clubes de campo, barrios privados, clubes náuticos. Finalmente, tras el revuelo, el oficialismo quitó el término del proyecto, que este martes 22 tendría dictamen de la Comisión de Planeamiento Urbano.

“La posibilidad de afectar tierra (de propiedad de quien sea), a este régimen es lo que nos preocupa, ya que creemos que lo que se busca es aumentar la renta por exclusión, construyendo barrios súper exclusivos. Esto ampliaría el margen de ganancia para los grandes desarrolladores y produciría una variedad de efectos nocivos en la Ciudad, tanto a nivel urbano como social y económico”, dice a Diario Z Gabriela Muzio, especialista en normativa urbanística e integrante del Colectivo de Arquitectas en Defensa de las Tierras Públicas.

El modelo es gran explotación del suelo, posibilidad de otorgar norma a discreción a emprendimientos millonarios y segregación espacial en base a la riqueza.

El fantasma de la venta de Costa Salguero volvió a rondar por los pasillos legislativos. Los defensores de la idea de crear allí un parque de acceso público levantaron la guardia. Desde el gobierno, sin embargo, dijeron estar dispuestos a eliminar esa parte del articulado, algo que luego materializaron, y niegan que haya intenciones de crear barrios privados.

Para el arquitecto Manuel Ludueña, impulsor de una iniciativa popular pendiente de debate en la Legislatura para abrir al público la ribera de Costa Salguero, hay “cuestiones delicadas” de por medio. Ludueña asegura que el Ejecutivo aprovecha una ley atrasada, la de Catastro, para actualizar el sistema de registro y acceso, algo que califica como “necesario y urgente”.

“El problema es que acá hay un ocultamiento”, arriesga Ludueña. “Como la ley no define exactamente qué significa un Conjunto Inmobiliario, esto abre muchas posibilidades”, agrega.

“En la nueva versión del proyecto desaparecen los términos propiedad horizontal especial y conjuntos inmobliarios, pero creemos que del texto completo de la Ley surge la posibilidad de habilitar enclaves urbanos de todos modos. Se necesita hacer mención expresa de que no son tipos admisibles en la Ciudad.”, aporta Muzio.

Lo que Ludueña y Muzio enarbolan es una seguidilla de hechos que siguen una misma lógica.

  • En 2018 se sancionó el nuevo Código Urbanístico, que elevó la constructividad en toda la Ciudad y creó, además, lo que se denominó “Área de Renovación Urbana Riachuelo”, otorgándole una gran constructividad y encomendando al Ejecutivo que propusiera a futuro más áreas de esta índole.
  • También en 2018 se sancionó el nuevo Código de la Edificación, que redujo las dimensiones mínimas de las viviendas y sus ambientes hasta 17 m2, como así también los requerimientos de iluminación, ventilación y accesibilidad.
  • A principios de 2020, el Ejecutivo envió tres convenios urbanísticos para su aprobación a la Legislatura. Los convenios son una herramienta de gestión que permite al gobierno resolver situaciones complejas de estricto interés común. Sin embargo, estos convenios otorgaban gran constructividad a lotes privados a cambio de una contraprestación dineraria. Fueron seis millones de dólares a cambio de más metros.

“Esto resulta no sólo inédito, sino un antecedente de cuidado, ya que equivale a dar norma a cambio de dinero. Es decir, para aquellos que pueden pagarla, existe una normativa diferenciada”, dice Muzio. Y añade: “Ahora, el Ejecutivo manda esta nueva Ley de Catastro, habilitando la construcción de estos emprendimientos de lujo exclusivos, que basan su atractivo en la exclusión. También una modificación del Código de la Edificación sancionado en 2018 que flexibiliza aún más las medidas mínimas de los ambientes, llevándolos a tamaños irrisorios”.

No buscan crear barrios cerrados pero sí crear conjuntos de viviendas exclusivas, de acceso mediante una calle, donde fácilmente podrían colocar una cadena.

arquitecto manuel ludueña

Para Ludueña, el Ejecutivo lleva debajo del brazo una idea de máxima. Como si fuera un globo de ensayo, el ruido generado por esta modificación de la Ley de Catastro, esconde la intención de crear “manzanas exclusivas”.

“Es decir, no buscan crear barrios cerrados, que están prohibidos en la Ciudad, pero sí crear conjuntos de viviendas exclusivas de acceso mediante una calle, donde fácilmente podrían colocar una cadena”, describe.

En ese plan estaría incluido la reaparición de proyectos que fueron rechazados en varias instancias legislativas. No sólo Costa Salguero, sino el megaproyecto inmobiliario de Solares de Santa María, una iniciativa del grupo IRSA en los terrenos de la ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors.

El gobierno trabaja con la idea de que el agua se parcela, como en los amarres de Puerto Madero. En el Consejo del Plan Estratégico apareció un proyecto de piletas naúticas.

arquitecto manuel ludueña

El gobierno viene trabajando hace mucho con la idea de que el agua se parcela. Por ejemplo, los amarres en Puerto Madero. Algo parecido se quería hacer en los Solares de Santa María. En el Consejo del Plan Estratégico apareció un proyecto de piletas naúticas, que significa un avance sobre el río. Es como si fuera un relleno del agua, con bordes, como si fuera un dique, una parte para andar en kayak y otra parte con piletas de natación. Quieren generar un parcelamiento del agua, están avanzando hacia ahí”, advierte.

Ludueña también marca como referencia otro proyecto en lo que se conoce como Dársena F, frente a los areneros linderos a Costa Salguero. “Ahí quieren rellenar y transformarlo en parcelas. En realidad debería ser un recinto de naturalización, hoy está lleno de juncos”, explica.

Preparan el terreno para que la Ciudad sea un lugar permeable a grandes proyectos de lujo que eleven el precio del suelo, excluyendo a cientos de miles de porteños y porteñas.

arquitecta gabriela muzio

La Línea de Ribera, también alcanzada por los planes urbanizadores, es parte de un modelo territorial elaborado durante el gobierno de Mauricio Macri.

“Hablan del avance del Delta, ellos plantean que en 50 años la costa se va a ampliar sola, entonces quieren ‘ayudar’ con rellenos -realizados con escombros de la industria de la construcción- que van a estar destinados a proyectos inmobiliarios”, adelanta. Por eso, señala Ludueña, deben preparar el terreno con normativas que anticipen el futuro negocio.

“Gran explotación del suelo, posibilidad de otorgar norma a discreción a emprendimientos millonarios y posibilidad de segregación espacial en base a la riqueza”, describe Muzio como parte del modelo territorial que viene construyendo el gobierno porteño.

“Todo esto ha ido preparando el terreno para que la Ciudad se transforme en un lugar permeable a grandes proyectos de lujo que eleven el precio del suelo, excluyendo a cientos de miles de porteños y porteñas. Una Ciudad donde la vivienda es un bien de especulación y no un derecho consagrado para todos por la Constitución”, cierra Muzio.