Alquileres: cómo se calcula cuánto deben aumentar según la ley nacional

Por Franco Spinetta. Especial para Diario Z

En medio de una fuerte puja entre el sector inmobiliario y las organizaciones que defienden a los inquilinos, entró en vigencia el artículo de la ley nacional que establece el índice de actualización de los contratos del alquiler, medido por el Banco Central de la República Argentina (BCRA). Se trata de un cálculo que pondera en partes iguales las variaciones mensuales de los precios al consumidor y de los salarios que difunde el Indec.

En la web https://indicecontratoalquiler.com.ar, de Inquilinos Agrupados, se puede ingresar la fecha de inicio del contrato y conocer la actualización del período.

De esta manera, el denominado Índice para Contratos de Locación (ICL) se encuentra este mes en 41% para un contrato que se haya iniciado en julio del año pasado, cuando comenzó a regir la nueva Ley de Alquileres, de acuerdo a lo informado oficialmente por el BCRA.

La normativa, impulsada por colectivos de inquilinos de todo el país, modificó sustancialmente los términos de contrato entre locadores y locatarios, al establecer como mínimo una duración de tres años y un solo ajuste anual, en base al ICL. Además, las inmobiliarias sólo pueden cobrar como depósito el equivalente a un mes por los tres años, que se devuelve actualizado al final del contrato.

“Más allá de la situación económica, y de los atrasos salariales, la actualización por un índice que establece el BCRA genera una ampliación de derechos”, dijo a Diario Z Gervasio Muñoz, referente de Inquilinos Agrupados, una de las organizaciones promotoras de la ley.

La mitad de los inquilinos no tiene contrato formal. En el caso de las familias con ingresos menores a los $25.000, rondan el 74%.

Para facilitar el cálculo del aumento que corresponde aplicar, Inquilinos Agrupados creó la web https://indicecontratoalquiler.com.ar, donde se puede ingresar la fecha de inicio del contrato y conocer la actualización del período. En el mismo sitio se puede denunciar incumplimiento, leer toda la Ley de Alquileres vigente desde julio de 2020 y consultar consejos para alquilar vivienda en la Argentina.

Para medir el impacto de la nueva ley, Muñoz recurrió a un ejemplo práctico. El año pasado, un contrato que se iniciaba en $30.000 y se le aplicaban en dos años un total de cuatro aumentos semestrales de 15%, pasaba a costar $34.500 en la primera actualización, en la segunda actualización subía a $39.675, el segundo año en la tercera actualización semestral se incrementaba hasta $45.626. Al momento de la renovación llegaba con un incremento total de 60% hasta $73.001.

Con la nueva Ley de Alquileres se aplica una actualización anual, que para un precio inicial de $30.000, con el incremento que establece el ICL, aumenta el primer año un 40% a $42.000 y en una segunda actualización de 40%, llega a $58.800.

El incumplimiento de la ley es sistemático porque no hay ningún tipo de control y mucho menos hay difusión de los derechos que otorga.

“El balance es que hemos tocado intereses muy pero muy fuertes. La campaña que ha desplegado el mercado inmobiliario para desprestigiar la ley muestra lo importante que es que el Estado regule las reglas para alquilar viviendas en la Argentina”, explicó Muñoz. Sin embargo, reconoció que hay un “incumplimiento muy importante y sistemático del mercado inmobiliario” y que esto se debe a que “no hay ningún tipo de control, mucho menos hay difusión de los derechos que otorga la ley”.

“Lo más importante de la ley de alquileres, más allá de los beneficios, es que hemos puesto sobre la mesa una discusión que la democracia había abandonado desde que la dictadura desreguló completamente el precio de los alquileres y dolarizó el precio de las viviendas”, amplió Muñoz.

Inquilinos Agrupados también apuesta a una ampliación de la agenda de debate en torno a los alquileres, lo que adelanta una nueva batalla con el sector inmobiliario: “Esta ley es el comienzo para pelear por otras cuestiones urgentes, como la regulación del precio. Falta también que el plazo mínimo de alquileres sea más extenso, no alcanza con que sea de tres años. Y falta un impuesto a la vivienda vacía en la Argentina y que el Estado tenga un rol más relevante. Hoy reina el silencio. El Estado tiene que intervenir en el precio de los alquileres, como lo hace con los alimentos, la educación y la salud privada. Es el desafío de aquí en adelante”, afirma Muñoz.

Informalidad al palo

Otra cuestión preocupante es que la mitad de los inquilinos no tiene contrato formal. En el caso de las familias con ingresos menores a los $25.000, ese porcentaje sube hasta el 74%. Los datos surgen de un relevamiento de la Escuela Interdisciplinaria de Altos Estudios Sociales de la Universidad Nacional de San Martín y el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS).

Además, el 24% declaró destinar más de la mitad de sus ingresos para afrontar el pago del alquiler y casi el 30% de las personas encuestadas dijo tener deudas. En la población desocupada este porcentaje llega al 48%.

El sector inmobiliario pide cambios

Desde hace varios meses, el mercado inmobiliario -golpeado por la pandemia- se propuso derogar la ley votada el año pasado. El Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cuciba) y 29 Colegios Inmobiliarios de todo el país argumentan al unísono que la normativa “fracasó” y que, desde que entró en vigencia la ley, más del 40 de las viviendas que estaba en alquiler se volcó a la venta.

En abril de este año, los corredores inmobiliarios lograron ingresar al Congreso un proyecto que propone, básicamente, volver hacia atrás: plazo de 2 años para los contratos y liberar los aumentos, derogando el índice que elabora el BCRA y apostando al acuerdo entre partes.

Hernan Iradi, secretario del Cucicba, señaló que “nunca ningún alquiler se aumentaba por encima de la inflación”. Y agregó: “Esta ley fracasó y hay que modificarla; desde el Colegio lo anticipamos siempre, hay que modificar esta norma urgente”.

Revés en la Justicia

La Justicia porteña confirmó este viernes la constitucionalidad de la ley de alquileres de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), que establece el pago a cargo del propietario de la comisión inmobiliaria en los casos de locaciones de vivienda, entre otras cuestiones.

En su fallo, el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) rechazó una demanda interpuesta por el Centro de Corredores Inmobiliarios y el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (Cucicba), que solicitaba la declaración de inconstitucionalidad de dicha ley.

El TSJ resolvió por mayoría “admitir la queja planteada por la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), hacer lugar a los recursos de inconstitucionalidad interpuestos por esa entidad junto con la Asociación Civil de Inquilinos Agrupados y el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, declarar la nulidad de todo lo actuado y rechazar la demanda, sin costas”.