La Ciudad sin río: una nueva ley de Catastro permite parcelar la costa y levantar barrios náuticos como el que desea IRSA

Por Franco Spinetta. Especial para Diario Z

El gobierno porteño prepara una batería de proyectos para intervenir espacios públicos, en especial la costa del Río de la Plata, amparado por la nueva Ley de Catastro. Entre los convenios urbanísticos que el propio Ejecutivo anticipó, se encuentra la reaparición de un viejo y discutido emprendimiento inmobiliario en 70 hectáreas en la ex Ciudad Deportiva Boca Juniors, Costanera Sur, donde la empresa IRSA planea construir un barrio de lujo con vista al río, amarres y paseos exclusivos entre espejos de agua.

Las organizaciones que están al frente de la defensa de los espacios públicos de la Ciudad ya habían anticipado que el gobierno porteño venía dando muestras de querer avanzar sobre los rellenos de la costa.

En ese sentido, el debate en torno a Costa Salguero fue la punta de lanza para avanzar en un tema espinoso, de compleja resolución, y que se complementa con modificaciones a la Ley de Catastro, aprobada hoy en la Legislatura. Según denuncia la oposición, esta nueva normativa podría habilitar la constitución de barrios privados.

Un proyecto de 71 hectáreas a la medida de IRSA

Ahora, con la excusa de la presentación del Plan de Desarrollo Sostenible, la Secretaría de Desarrollo Urbano blanqueó el avance mediante “inversiones públicas y privadas” en el sur, micro y macro centro, y en grandes parcelas como Punta Carrasco, Costa Salguero y la ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors.

El convenio con la constructora IRSA que vuelve a tomar impulso por iniciativa del gobierno, ya fue desestimado en cuatro oportunidades por la Legislatura durante la jefatura de Gobierno de Mauricio Macri. Se trata de un predio que tiene una superficie de 71,61 hectáreas (716.180 m2) y que está en desuso desde hace casi 30 años.

El acuerdo entre el Ejecutivo e IRSA proyecta la construcción de un parque público de 478.276 m2  (más del 60% del predio) y una urbanización 237.904 m2, con una ampliación de los usos deportivos permitidos a viviendas, comercios, oficinas y hoteles. La empresa, que compró las tierras en 1997 por 50 millones de dólares, se haría cargo del mantenimiento de los espacios públicos durante 10 años.

Según especifica el Observatorio por el Derecho a la Ciudad (ODC), de “acuerdo al actual Código Urbanístico, el uso para el predio está reducido a actividades deportivas”. El cambio y ampliación de uso, deberá ser votado en los diputados porteños. En caso de autorizar el uso residencial y comercial de las tierras, “el valor del predio se incrementaría exponencialmente”.

De avanzar esta propuesta del GCBA y del Grupo IRSA se consolidaría uno de los más grandes despojos de tierras públicas y fraude al bien común”, consideran en el ODC. De acuerdo a los valores del suelo que toma de referencia el gobierno para el cobro de impuestos, las 71 hectáreas en manos de IRSA costarían hoy 1.612 millones de dólares. Un negocio redondo.

Los Solares de Santa María

“El gobierno de la Ciudad enhebra leyes. Dejar abierta la puerta para que haya barrios cerrados con la modificación de la Ley de Catastro, no es casual. Más ahora, cuando quieren volver a presentar el convenio para Solares de Santa María”, dice a Diario Z Bárbara Rossen, responsable del área de Derechos Urbanos, Espacio Público y Ambiente en la Defensoría del Pueblo. Rossen describe un “modus operandi”, estrenado en Costa Salguero: “Primero la venta, después el cambio de norma”.

“Haciendo un cálculo conservador, serán cerca de 4 millones de metros cuadrados de construcción, lo que equivale a todo lo se construye en toda la Ciudad en cuatro años”, alerta Gabriela Muzio, arquitecta, especialista en normativa urbanística y asesora en Planificación Urbana.

Muzio añade: “Merced a la sanción de la nueva Ley de Catastro, es probable que se trate de uno o varios barrios cerrados. Cualquier contraprestación que reciba la Ciudad es poca comparada con los costos sociales que traerá el desembarco del primer barrio privado de lujo en nuestra Ciudad”.

Para María José Leveratto, integrante del Colectivo de Arquitectas, el gobierno porteño carece de una “planificación de políticas para el área ribereña” y por eso insisten con “paradigmas ya caducos, con propuestas que no corresponden a las condiciones urbanas y ambientales de la Ciudad”.

El Colectivo le envió una carta a los 60 legisladores porteños para que incluyan en el texto de modificación de la Ley de Catastro una prohibición explícita de los barrios como el proyectado en la ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors.

“En un contexto de cambio climático, nuestra región espera más sudestadas, lluvias intensas, aumentos en los niveles del Río de la Plata, olas de calor y más temperaturas; entonces, el Estado debería tomar en cuenta estudios técnicos sólidos que analicen los servicios ambientales que brinda toda la ribera y que establezca presupuestos mínimos, cuestiones básicas que deban cumplirse para cualquier desarrollo en área ribereña”, dice a Diario Z Leveratto.

Se siguen fagocitando la Ciudad en pos de buscar nuevas normativas que le den ventaja a los intereses inmobiliarios, en este caso de IRSA”, dice, sin miramientos, el arquitecto e integrante del colectivo Buenos Aires Sostenible, Manuel Ludueña.

Según Ludueña, al habilitar negocios como estos suben los precios generales de la tierra y se generan nuevos mercados para desarrollos suntuosos, alejados del interés de la comunidad. “Buscan tierras y normativas públicas que beneficien a determinados intereses económicos. Lo que sucede inmediatamente después de esto es que el Estado se debe endeudar para hacer inversiones públicas para dar infraestructura, accesibilidad, condiciones de funcionamiento, mantenimiento a mediano y largo plazo”, explica a Diario Z.

Ludueña concuerda con Leveratto en que “este alejamiento del interés por lo público, no tiene una visión de largo plazo, sino que hay una búsqueda coyuntural”. “Utilizan el espacio público de la costa, a través del relleno, para darle valor de mercado; esto debería ser al revés, la costa debería ser un espacio público para el disfrute de todos”, agrega. Y concluye: “Santa María va a ser un barrio exclusivo y esa es la idea de barrio cerrado, muy contraria a la idea de socializar el espacio público y entender el sentido real de la función social de la propiedad”.

Convenios, más convenios

De esta manera, el Ejecutivo fomentará la presentación de “convenios urbanísticos”, una modalidad que estrenaron durante el 2020 y que les permitió recaudar más de seis millones de dólares a cambio del permiso para construir más m2 y más altura.

Según especificaron en la presentación del Plan, el gobierno ya habría recibido más de 100 propuestas de inversores privados. Los funcionarios informaron que se les dará prioridad a aquellos localizados en el sur (San Telmo, Monserrat, La Boca, Constitución oeste, Barracas este y oeste) y que propongan la creación de espacios verdes. También, puede leerse en el documento, habrá una inclinación a potenciar los “usos gastronómicos, culturales y turísticos, revalorizando el patrimonio y favoreciendo la caminabilidad”.

Para intervenir en pos de generar las condiciones necesarias exigidas por el mercado, el gobierno decidió crear el Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible, el cual estará destinado a “financiar planes, programas y proyectos que impliquen mejoras en los barrios incluidos cómo zonas prioritarias y otorgar créditos hipotecarios para la compra de viviendas”.

Este fondo tendrá en su mira un sector codiciado por el mercado inmobiliario: el micro y macrocentro, hoy tierra arrasada, luego de que el Covid-19 provocara el vaciamiento generalizado de oficinas. Según el gobierno, el flujo de personas en esa zona se derrumbó en un 70%.