Viviendas vacías y alquileres caros: “No por construir más m2 se resuelve el tema de la vivienda”

Por Demián Verduga. Redacción Z

Un alquiler promedio en la Ciudad de Buenos Aires para un departamento de dos ambientes cuesta 23.335 pesos. Si se trata de una familia que quiere tener una habitación más, el precio asciende por encima de los 31 mil. Esta realidad convive con otra muy contrastante: la cantidad de viviendas vacías. Según el último informe del Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC), antes de la pandemia había 119.234 los inmuebles ociosos.

“Es un número importante. Dentro de esa situación global hay varias cosas a diferenciar. Hay temas de cambio de uso, propietarios que se mudaron y que están viendo como lo reutilizan. Y por supuesto hay otros sectores que simplemente están especulando. Es algo que también ocurre en otras ciudades”, le dijo a Diario Z Andrés Borthagaray, arquitecto, urbanista, presidente de la Fundación Urbanismo y precandidato a legislador por la lista radical que compite en las PASO del oficialismo porteño.

“Los motivos que explican este fenómenos son varios y cada tipo de vivienda es diferente. Hay, por supuesto, una cuota importante de lo que describe la socióloga Saksia Sassen”, agregó Borthagaray.

“En otras ciudades un porcentaje de la construcción debe destinarse a casas de valor más accesible. Los permisos están condicionados a que se haga 20% de vivienda social.”

Andrés Borthagaray, arquitecto y urbanista

La socióloga argentino-holandesa a la que se refirió el director de FURBAN escribió el libro La ciudad global. Y sostiene, a grandes rasgos, que los edificios vacíos en las grandes ciudades se explican por la especulación financiera. El capital especulativo genera burbujas inmobiliarias, en las que el valor de la propiedad sube aún sin que se venda a los usuarios.

“Hay otra aspecto que es necesario analizar. Si uno ve cuál es el salario promedio y el costo de los alquileres o de comprar un departamento, y lo compara con una cuota hipotecaria, los números no cierran. Hay que abrir otras opciones de política de vivienda”, dijo Borthagaray. “Barcelona o París están desplegando políticas en los alquileres temporarios”.

El informe del IVC tiene un desagregado por comunas. En la 1, que abarca Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, entre otros barrios, hay 15.416 viviendas ociosas. Representan el 11,8% del total de las viviendas de la zona. En la Comuna 14, que es Palermo, hay 13.375. Es el 9,5% del total. Y en la 13, Belgrano, Nuñez, Colegiales, suman 10.796, un 8,3 por ciento. En el otro extremo está la Comuna 8, zona sur, con el 5,4% de viviendas ociosas.

Porcentaje de viviendas ociosas por comuna.

“Hay un fenómeno de un tipo de vivienda de un segmento muy superior del  mercado, que es lo que se ve en los barrios más caros, donde puede haber más inversión de tipo especulativa”, describió el director de FURBAN. “Están las personas que pueden esperar para que suba el valor de la casa y otros que no pueden alquilar por la diferencia entre los precios y los ingresos de los potenciales inquilinos”.

Para Borthagaray, los planes urbanos deberían contemplar esta información. “Esto demuestra que no porque se construyan más metros cuadrados se resuelve el tema de vivienda”.

A la hora de plantear estrategias de solución, el urbanista sostuvo que “en otras ciudades se regula para que un porcentaje de la construcción de viviendas tenga un destino para casas de valor más accesible. El otorgamiento de los permisos está condicionado, por ejemplo, a que se haga 20% de vivienda social”. “Lo ideal es que el porcentaje de viviendas vacías no sea muy alto. Los instrumentos son delicados porque pueden tener algún efecto paradojal y hay que combinarlos”.

Las leyes y el mercado

El legislador Santiago Roberto, del Frente de Todos, integra la Comisión de Vivienda de la Legislatura y allí presentó un proyecto para gravar las viviendas desocupadas.        

“Hay mucha gente que invierte en pesos en las viviendas para después venderlas y transformarlos en dólares”, le dijo Roberto a Diario Z. “No son personas que compran un departamentito para alquilar. Es para cambiar los pesos”.

Su propuesta es que el gobierno porteño “cobre un impuesto a las viviendas ociosas. Esencialmente duplicar el ABL y que esos recursos vayan a subsidios para la gente en situación de calle”.

Antes la utopía era la vivienda propia. Ahora el sueño es poder alquilar.

Santiago Roberto, legislador del Frente de Todos.

Roberto sostuvo que “antes la utopía era la vivienda propia. Hoy ya la vivienda propia es casi imposible. Y el sueño es tener los recursos para poder alquilar”.

Para el legislador “faltan políticas públicas. No hay un plan para las clases medias, ni para los sectores populares”. “La otra pregunta es para qué sirve el Banco Ciudad sino para que las utilidades se reinviertan en la construcción de viviendas públicas que se puedan poner en alquiler. Es algo que se hace en otras grandes ciudades como París o Nueva York”.

Para Germán Gómez Piccaso, director de la publicación especializada Reporte Inmobiliario, el problema de las viviendas ociosas está “sobredimensionado”. “Hay mucha gente en esos edificios que recién se termina la obra y está esperando para vender. A otros puede pasarles que el negocio de alquilar ya no les cierre”, aseguró Piccaso a Diario Z.

“Son inmuebles ociosos temporariamente. No veo que sea una tendencia masiva. Porque mantener una vivienda sin usarse es algo muy caro. El crecimiento vegetativo, a nivel país, es mayor que el aumento de la vivienda para cubrirlo”.