Por Franco Spinetta. Especial para Diario Z
El convenio urbanístico celebrado entre el gobierno de la Ciudad y la empresa IRSA avanza en la Legislatura. La constructora proyecta un barrio de 900 mil m2, construir 17 torres de hasta 45 pisos en un predio ubicado en Costanera Sur.
El texto, que ya sorteó con éxito la primera lectura en el recinto legislativo, fue modificado antes de su votación. Desde la oposición alertaron que ahora existe un riesgo concreto de que las tierras que IRSA propuso ceder para uso público como compensación, nunca pasen realmente a manos de la Ciudad.
La modificación lleva la carga de un tecnicismo difícil de descifrar. La versión original del acuerdo establece que IRSA debe ceder al Gobierno de la Ciudad el “dominio” del 47,22% del predio -que tiene en total 71 hectáreas. El proyecto finalmente aprobado dice que la empresa cederá al “dominio público” del Gobierno de la Ciudad esa porción de tierra.
¿Qué implica este cambio? “Cambiaron “dominio” (derecho real de propiedad) por “dominio público” (más vinculado a la noción de uso colectivo del bien). Cuando dijimos que esos términos no eran lo mismo y que nos despertaba dudas, nos dijeron que leíamos mal. Pero la Ley inicial que se sancionó sólo ordena que sea abierto al público, pero nada dice de transferir su propiedad a la Ciudad”, explicó a Diario Z Gabriela Muzio, arquitecta, especialista en normativa urbanística y asesora en Planificación Urbana. Y agregó: “Es decir, pasaron de ceder el dominio (propiedad) a establecer genéricamente que debe ser de acceso público, pero sin hacerlo verdaderamente propiedad de todos y todas los porteños y porteñas”.
El presidente del bloque de Vamos Juntos (VJ), Diego García Vilas, defendió la modificación realizada en el convenio y señaló que, con la adenda, se diferencia la cantidad de metros cuadrados de cada uno de los espacios que quedarán para el Estado porteño a través de “una cesión, una transferencia y la constitución de servidumbre”, lo que no estaba especificado en la redacción original del convenio y afirmó que no se redujo el total del espacio que pasará a ser de dominio público. Para el vicepresidente del bloque del Frente de Todos (FdT), Javier Andrade, los nuevos artículos “abren la puerta” para que IRSA “nunca ceda efectivamente una parte de las tierras a la Ciudad”.
Desequilibrios que benefician
Para justificar la aprobación del proyecto presentado por la empresa constructora, el Ejecutivo porteño adujo que, gracias a este cambio de zonificación, la Ciudad sumará un nuevo gran parque público. “Este argumento es muy débil frente a la ganancia empresarial y, sobre todo a los costos ambientales, sociales y urbanos que tendrá el emprendimiento. Pero, aun así, la cesión de un nuevo parque público a la Ciudad, no es tal”, consideró Muzio.
Con el correr de los días, empezaron a revelarse también algunas cuestiones cruciales que, llamativamente, siempre benefician a la compañía. Por ejemplo, según calculó Claudia Neira, el gobierno de la Ciudad de Buenos Aires renunciará a recaudar más de 450 millones de dólares al haber calculado el precio de las tierras (como base imponible para el cobro de impuesto) tomando como referencia la zona del barrio de Soldati, aunque se encuentren en las inmediaciones de Puerto Madero.
“Hay tres falencias graves: falta de equiparación, desentendimiento del proceso especulativo de la construcción y falta de transparencia en el convenio o presunto ocultamiento”, apuntó el arquitecto Manuel Ludueña, integrante del colectivo Buenos Aires Sostenible. Ludueña remarcó, al igual que Neira, el desfase que existe entre el valor tomado como referencia para el pago de ABL, de unos 9,2 millones de dólares, frente al valor de mercado, que estaría en el orden de los 497 millones de dólares. “Dado que el valor de la propiedad es tan bajo, según la Ciudad, ¿por qué no expropiar para el uso público en su totalidad?”, preguntó.
Por último, Ludueña alertó que “hay ocho calles catalogadas como ‘servidumbre de paso’ para los dueños de las parcelas a edificar -IRSA y los frentistas-, quienes serían los únicos que podrían solicitar su extinción, es decir, no son calles públicas, no están en el dominio público y no serían objeto de transferencia para el gobierno de la Ciudad.”