Microcentro: proponen reutilizar oficinas vacías para generar un “shock de 3.000 viviendas”

Por Franco Spinetta. Especial Diario Z

El impacto transformador de la pandemia todavía es difícil de mensurar. Sin embargo, algunas cuestiones ya empiezan a verse con más claridad: las relaciones laborales,  los consumos culturales, el tiempo frente a las pantallas y, en las grandes ciudades como Buenos Aires, los cambios urbanos en los que redundan los nuevos hábitos sociales.

El microcentro es, por lejos, la zona que más sintió el impacto del coronavirus. De repente, cientos de miles de personas dejaron de transitar sus calles, miles de grandes y pequeñas empresas abandonaron sus oficinas, kioscos y restaurantes tuvieron que bajar sus persianas. Las calles quedaron desiertas. El microcentro se convirtió en un páramo de belleza arquitectónica y simbolismo cultural del porteñismo más acérrimo, cualidades de una porción de la ciudad que quedaba subsumida en el (ya) antiguo caos de la city oficinesca. 

La Puerto Rico es solo uno de los bares históricos que cerraron.

“Hoy, cuando uno camina por el microcentro, lo que ve es un proceso de degradación muy grande y generalizado”, advierte Manuel Socías, legislador del Frente de Todos, autor de una serie de proyectos que buscan poner en debate el rol del Estado en la recuperación de esa zona de la Ciudad.

La propuesta es la intervención decidida en la reconversión de oficinas en viviendas, la regulación de alquileres por parte del gobierno porteño, la compra de edificios para poner en práctica pruebas piloto de alquiler social, la adquisición de estacionamientos a cielo abierto para crear espacios públicos, y la transformación de Cerrito y Carlos Pellegrini en corredores verdes peatonales.

Según los cálculos de su equipo técnico, en el corto plazo sería posible volcar al mercado alrededor de 3 mil viviendas, con una inversión por parte del gobierno de 1.500 millones de pesos. “El shock de viviendas más grande de los últimos tiempos”, dice.

Manuel Socías, legislador del FdT

Socías aclara que el proceso de cambio del microcentro no empezó con la pandemia, sino que luego del 2020 se profundizó. “Esto es producto de un paradigma de planificación urbana obsoleto, el de usos exclusivos, cuando se pensaban zonas enteras de la ciudad dedicadas a una sola actividad, en este caso para la vida de oficina”, agrega.

“Por eso, desde hace meses venimos trabajando en aprovechar esta crisis y convertirla en una oportunidad de reconvertir al microcentro en un barrio residencial para la clase media que tiene tantas dificultades para acceder a la vivienda. Es decir, el primer concepto es el de frenar una degradación que, si no, es muy costoso revertirlo en términos urbanos, patrimoniales, económicos y comerciales”, explica a Diario Z.

¿A qué se refiere cuando habla de “degradación”?

A lisa y llanamente el abandono. En el microcentro hay edificios enteros abandonados. Eso genera un impacto en el patrimonio y en el entorno urbano: mucha gente en situación de calle, locales cerrados, restaurantes cerrados. Es una porción de la Ciudad a la que hay que defender con uñas y dientes porque es el rostro de la Argentina, una carta de presentación por su valor patrimonial, su identidad. No se puede permitir que se degrade.

Hay intenciones del mercado también de operar sobre esa zona.

Si uno dejara que el mercado actúe solo, podemos imaginar algunos desenlaces posibles, ninguno de ellos bueno para la Ciudad. Por ejemplo, que el microcentro se convierta en un barrio de AirBnB, donde los propietarios de oficinas reconvierten esos espacios en viviendas de alquiler temporario. Ese es el sueño del jefe de Gobierno Horacio Rodríguez Larreta. Es lo que sospechamos que quieren hacer. Si eso ocurre, se rompe todo el sistema de alquileres de Buenos Aires y se volvería imposible alquilar en la Ciudad para cualquier persona que gane en pesos. Sería como tirar una bomba neutrónica en el mercado de alquileres. Serían miles de viviendas destinadas a AirBnB que además arruinaría a la industria hotelera del centro. Esto pasó en otras grandes ciudades del mundo, es un fenómeno de preocupación global que llevó incluso a prohibir AirBnB en Berlín. Es un problema muy grave.

¿Podría suceder también, como ha ocurrido en otras ciudades, que grandes grupos empresarios compren muchos inmuebles por el bajo precio?

Sin duda. Ese es otro desenlace posible: que tres o cuatro grupos inmobiliarios compren a precio de remate todo el microcentro. Hoy con 10 o 15 millones de dólares podrían comprarse varios edificios y generarían una concentración de la propiedad que sería muy malo para el desarrollo urbano de la Ciudad en general. También podría suceder un fenómeno de tugurización irreversible, como ha pasado en muchos microcentros de Latinoamérica, donde esas zonas se convirtieron en lugares fantasmales y abandonados. São Paulo y Río de Janeiro, por ejemplo. El último fenómeno posible es lo que estamos viendo ahora: vuelven de a poco las oficinas, de forma desordenada, algunos sí pero otros no. Esto nos deja en un estancamiento permanente, a mitad de camino. Cualquier desenlace del mercado es malo para el microcentro.

¿Cuál es la propuesta que elaboraron en el bloque?

Hay que poner al Estado en el centro de la planificación para reconstruir el microcentro. Es el eje vertebrador de la propuesta. Hay que reconvertir el stock de oficinas vacías en un stock de viviendas accesibles para sectores medios. Eso se puede lograr con un fondo que subsidie la reconversión de las oficinas y, a partir de eso, generar un nuevo mercado de alquileres regulado por el Estado. La regla fundamental es que todos los contratos deberán estar registrados en la autoridad de aplicación, por lo tanto deberán cumplir con la ley de alquileres. Además, a ese mercado de alquileres le ponemos un umbral de precio para que funcione como un ancla para el precio general de los alquileres.

¿Cómo se cumpliría eso? Teniendo en cuenta que hoy la ley de alquileres es de cumplimiento bastante dispar.

Porque para acceder al subsidio, deberán cumplir con la normativa. El fondo para reconvertir las viviendas tendrá una estructura de fideicomiso administrado por el Banco Ciudad y el gobierno porteño. Básicamente lo que hace ese fondo es subsidiar la tasa del crédito. Ahí se genera un nuevo mercado, con la introducción de viviendas más importante de los últimos años de la Ciudad. En dos años, el cálculo que hicimos es que se pueden generar 3 mil nuevas viviendas en el microcentro. Lo que se está haciendo es movilizar el ahorro privado. Lo que le decimos al propietario es: reconvertí tu inmueble que hoy es una oficina deshabitada, introducilo en el mercado de alquileres, obtené una renta y conservás el inmueble. A cambio, no se cobrará ABL, Ingresos Brutos, ni Impuesto al Sello sobre esa propiedad, en la medida que lo mantengas en el régimen de alquiler administrado. Va a ser un negocio, se van a valorizar las propiedades. Lo que estamos haciendo es ofrecer un shock de oferta impactante, sin tener que poner un ladrillo. No se está construyendo vivienda pública: no hay que hacer tendido de agua, gas, luz o telefonía, no hay que repensar el transporte público. Está todo armado. Se puede sumar un nuevo barrio poniendo el 5% de lo que deberían poner si quisieran hacer un barrio de estas características en otra parte de la Ciudad.

Una situación posible. Un propietario reconvierte la oficina, simula un alquiler, pero lo alquila por AirBnB.

No lo podría hacer. Todas las viviendas estarían registradas y también habría un registro de inquilinos. El Estado tendrá la información. Si se incumple el contrato, habrá penalidades.

¿Tuvo algún ida y vuelta con funcionarios del gobierno?

Sí, venimos hablando desde hace varios meses. Ellos están de acuerdo con reconvertir al microcentro en un barrio residencial. Lo que está en debate es la idea de crear un mercado de alquileres administrado. En el resto de la ciudad, los alquileres están totalmente desregulados. Ese es el gran problema.

¿No habría inmobiliarias de por medio?

No. Todas las viviendas estarían publicadas en una web del gobierno y los inquilinos se postularían en ternas. No habría intermediación de las inmobiliarias, pero sí del Estado, que por supuesto no cobraría ninguna comisión.

Un proyecto para peatonalizar Cerrito

El microcentro está pensado hoy como un barrio de servicios, pero no de viviendas. ¿Cómo se complementaría ese déficit?

Para residencializar no alcanza sólo con convertir las oficinas en viviendas. Eso está claro. Presentamos otro proyecto para generar un programa de recuperación del microcentro, que autoriza al Estado de la Ciudad a comprar inmuebles aprovechando el bajo costo. Hay una oportunidad única para capitalizar al Estado. El gobierno podría comprar edificios enteros para hacer una prueba piloto de alquileres públicos y sociales, como existe en Berlín, Viena y hasta Nueva York. Es muy económico y conveniente porque capitaliza al Estado. También el gobierno podría comprar los estacionamientos en desuso para convertirlos en espacios verdes de cercanía, inmuebles para hacer escuelas o equipamientos culturales. Hay una oportunidad única, frente a la crisis, de repensar el microcentro. Hace décadas que no tenemos esta oportunidad de repensar la ciudad. Además, es una posibilidad para ofrecer una mirada sobre el desarrollo urbano y contrastar los dos modelos de Ciudad porque no se trata solo decir que “no” a todo lo que hace Larreta. También presentamos un tercer proyecto: generar un corredor verde con 15 mil m2, parquizando Cerrito y Carlos Pellegrini, desde Libertador hasta el Teatro Colón. Sería cambiarle la cara radicalmente la cara a la 9 de Julio.

Los fondos para llevar a cabo estos planes, ¿de dónde saldrían?

Para la reconversión de oficinas en viviendas sólo es necesario readecuar el presupuesto. Es ínfimo: con 1500 millones de pesos se puede llevar a cabo este plan. Para la compra de inmuebles en el microcentro, le autorizamos un endeudamiento. Es decir, le permitimos al gobierno que emita un bono, pero para comprar y capitalizarse. Es un buen negocio endeudarse para comprar en este contexto. Nosotros no tenemos problemas con los negocios privados, lo que decimos es que no se puede desarrollar la Ciudad sólo al calor de los negocios privados.