Viviendas vacías y familias sin techo: la vivienda social como salida a la crisis habitacional

Por Demián Verduga. Redacción Z.

El sueño de la casa propia se ha vuelto un imposible para la mayoría de los porteños. Y ser inquilino es una odisea. Un tres ambientes en Palermo ronda los 50 mil pesos mensuales y en Almagro los 35 mil. Esto se combina con otro dato: en la Ciudad de Buenos Aires hay aproximadamente 120 mil viviendas vacías, según el último informe elaborado por el Instituto de la Vivienda de la Ciudad en el año 2020.

Otro informe, publicado la semana pasada y elaborado por diversas ONGs, entre ellas la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), cruzó esa cifra con la cantidad de personas que tienen problemas de vivienda. El cálculo del trabajo era que rondaban las 310.000, entre los habitantes de las villas y quienes viven en la calle. La conclusión fue que si se utilizaran esas propiedades vacías el problema habitacional podría casi resolverse.

Esta semana, en medio de la campaña electoral, el jefe de Gobierno porteño, Horacio Rodríguez Larreta, se sumó a una propuesta que en rigor es de la oposición: poner un impuesto extra para las viviendas ociosas y de esa manera estimular que se pongan en alquiler.

Todos estos elementos vuelven a poner sobre la mesa interrogantes de fondo: ¿qué ha ocurrido en la Ciudad con la vivienda social en los últimos años? ¿Cómo funcionan los sistemas de viviendas públicas en otras ciudades del mundo? ¿Es posible aplicarlo en Buenos Aires? Los arquitectos y urbanistas Pablo Engelman y Andrés Borthagaray hablaron con Diario Z sobre el tema.   

La experiencia propia

“La Ciudad tiene desde principios de siglo XX una rica historia de vivienda social -dice Borthagaray para empezar-. Desde la década de 1920 ya hay proyectos en ese sentido. Y después en los 60 y 70 tuvimos proyectos emblemáticos como el complejo Lugano 1 y 2 o el Hogar Obrero en Villa del Parque. No es algo que esté ausente en nuestras tradiciones.”

Engelman recuerda que sigue habiendo una ley de cooperativas de vivienda. “El tema es que la problemática creció mucho desde las décadas del 50 o 60 del siglo pasado. Ese tipo de experiencias hoy no tendrían el impacto de aquel momento porque el déficit es mucho más grande. En aquellos años había mucha vivienda social de la Iglesia Católica también”, añade.

El complejo Monteagudo, en Parque Patricios, construido en el 2002.

El urbanista ubica el inicio de la nueva etapa en mitad de los años 70, con la dictadura militar y la dolarización de la economía argentina. “La vivienda se ha ido transformando en un bien para que las personas que ganan mucho en pesos los puedan transformar en dólares y ese es el objetivo. Tener la propiedad, cuyo valor esta dolarizado, y nada más. Eso distorsiona todo. Además de los problemas macreconómicos que hacen muy difícil pensar en créditos a 30 años.”

La experiencia ajena

Sin embargo, hay varias ciudades en el mundo que tienen fuertes programas de vivienda pública. ¿Qué se puede aprender de esa experiencia? ¿Cuánto éxito han tenido para bajar los precios de los alquileres?

“En Francia hay un sistema de alquileres más baratos -cuenta Borthagaray-. Es un parque muy grande gestionado por el sector público. Desde casas amplias en las afueras hasta departamentos chicos en medio de París. Los precios suelen ser diferentes a los del mercado. Y hay una gestión y distintos tipos de calidad de las viviendas.”

“La vivienda se ha ido transformando en un bien para que las personas que ganan mucho en pesos los puedan transformar en dólares y ese es el objetivo.”

Pablo Engelman, arquitecto y urbanista.

Engelman, por su parte, sostiene que “el primer escalón  que hay que pensar es que el Estado, al poner vivienda construida en el mercado, busca aumentar la oferta y bajar los precios, más allá de dar alquileres sociales. En España existen y son para sectores muy específicos. El Estado tiene una cartera de inmuebles que se ofrece a grupos de riesgo. Tiene una población focalizada, como las madres soleteras, por ejemplo. Y en Alemania sucede algo similar”.

Sin embargo, el acceso a la vivienda también es complejo en esos países. “En España alquilar es muy caro, en Alemania es muy caro, en Argentina es muy caro -opina Engelman-. La vivienda social en Europa termina siendo para grupos específicos y no impacta en el resto del mercado. No logra bajar los precios”.

Según el urbanista, donde sí ocurre eso es en Japón, uno de los países más densamente poblados del mundo. Tiene 340 habitantes por km2 (en la Argentina son 16).

“Allí la construcción pública lleva décadas. Empezó después de la Segunda Guerra Mundial y se hace de modo sostenido. Entonces termina teniendo una influencia importante en el mercado de varias ciudades”, destaca Engelman.

¿Qué hacer?

El pantallazo sobre las experiencias locales de mediados del siglo XX y las de otras latitudes son la plataforma para el interrogante central. ¿Qué se puede hacer para facilitar el acceso a la vivienda en la ciudad?

La primera respuesta de Borthagaray es enfática: “No se lo puede encarar sólo como un problema de la Ciudad.  Es un tema metropolitano. Para esto, como para otras cosas, Buenos Aires debe ser pensada como una ciudad de 12 millones de habitantes, hay que incluir el conurbano”.

Y agrega: “Tenemos que combinar. Tomar de nuestra propia historia y de las otras experiencias también. En este momento, si se compara el precio medio de un alquiler con los ingresos medios de la población la cuenta no cierra nunca. Así que es fundamental retomar políticas vigorosas”.

“No se puede encarar la vivienda sólo como un problema de la Ciudad.  Es un tema metropolitano. Para esto, como para otras cosas, Buenos Aires debe ser pensada como una ciudad de 12 millones de habitantes.”

Andrés Borthagaray, arquitecto y urbanista.

Para no irse tan lejos, Borthagaray destaca la experiencia del complejo habitacional de la calle Monteagudo, en Parque Patricios. Se hizo a finales del año 2002, en terrenos que eran de la ciudad. Fue una iniciativa de la participaron cooperativas, mutuales y asociaciones civiles. “Ahí hay un resultados interesante y exitoso”, destacó Borthagaray.    

Engelman también se recostó en una experiencia propia: “Hubo una política entre el 2011 y el 2015 que hay que ponerla en valor y es el Procrear. El Estado no construyó, pero puso a disposición la tierra pública. Ese es un componente muy importante en el costo de construcción, en la Ciudad de Buenos Aires y en todo el país. Además hubo créditos. Es una experiencia reciente que obtuvo resultados y puede servir de punto de partida”.